В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности.
Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону. Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности. Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками. В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.
Специфика купли-продажи доли в квартире
Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.
Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.
При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.
Схемы продажи
На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:
- Залог.
- Простая .
- По судебному постановлению о выкупе доли.
Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является . При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.
Продажа через залог
Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.
Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.
Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.
Продажа через дарение
Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.
Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.
Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились .
По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.
В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно. Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей. Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности
Простая продажа
Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:
- В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
- Третьему лицу или лицам.
В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы доли плюс расходы на технические работы.
Продажа по решению суда
Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:
- Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
- Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
- Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.
При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.
Пошаговая инструкция по продаже
Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится в натуре. Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю. По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда.
Выделение доли
При невозможности достичь компромиссного решения между владельцами недвижимости для выделения доли в натуре нужно подать исковое заявление. Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения. К примеру, в однокомнатной квартире, размер которой составляет 38 кв. м., 1/2 доли, составит 19 кв. м. Именно на эту площадь собственник получает право реализации.
Кроме того, суд установит порядок использования этого имущества, так как в случае с однокомнатной квартирой выделение в натуре невозможно.
В случаях если разделение возможно по комнатам, именно такое решение и будет вынесено. Например, при выделении 1/3 доли в трёхкомнатной квартире, будет учтена не только общая площадь, поделённую на три части, но будет выбрана одна из трёх комнат, размер которой будет максимально приближен к величине доли.
Оценка стоимости
Для оценки стоимости доли лучше обратится к независимым компаниям. Цена квадратного метра в долевой собственности будет всегда ниже, чем в целой квартире. Это связано с тем, что приобретая долю, её будущий владелец соглашается на проживание в .
Размер скидки от стоимости 1 кв. м. в целой квартире будет зависеть от следующих факторов:
- Величины доли (1/2, 1/3, 2/3 и т. п.).
- Общей площади недвижимости.
- Возможности выделения доли в натуре (например, отдельную комнату).
- Качества квартиры.
- Месторасположения и иных условий.
В среднем размер дисконта варьируется в пределах от 30 до 60%.
Подготовка документов
Для продажи доли потребуются следующие документы:
- Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
- Согласие или отказы других дольщиков.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Техническая документация на недвижимость.
- Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
- Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
- Доверенность (при необходимости).
Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность. Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять. Она может быть трёх видов:
- Генеральная – с полным спектром полномочий.
- Одноразовая – для совершения конкретного действия.
- Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.
Продать долю в квартире, в принципе, несложно, если соблюсти все формальности. Для начала следует понять, что представляют собой доли в квартире.
Доля – это право пользования жильем, она не измеряется квадратными метрами, при этом не имеет значения, прописан ли собственник, проживает он в квартире или нет. Как правило, размер доли в квартире определяется в виде дроби, например, 1/2.
Как продать долю в квартире?
- Во-первых, следует учесть, что продать долю квартиры нельзя без согласия второго собственника, который может быть и не прописан в квартире, но имеет право собственности. Вначале необходимо известить всех собственников, имеющих доли в квартире, что вы собираетесь продать свою долю и предложить купить ее.
Это может быть:
- письмо с письменным подтверждением о вручении,
- телеграмма
- либо письменное подтверждение второго собственника, составленное в присутствии нотариуса.
Если адрес проживания второго собственника неизвестен (он не обязательно может проживать там, где прописан), продавец доли в квартире может отослать письма на последний известный ему адрес проживания.
В любом случае, продавцу необходимо собрать как можно больше письменных подтверждений, что все меры известить других собственников были приняты.
Если через месяц вы не получили согласия или письменного отказа, можно продать квартиру другому лицу. Однако убедитесь, что вы приняли все возможные меры предупредить о своем намерении других собственников. Если собственник доли посылает письменное извещение, он указывает ту цену, за которую продает квартиру. В противном случае владелец доли может оспорить сделку и потребовать для себя права покупателя.
Советы юриста — как продать свою часть в общей квартире — видео материал:
Для чего вообще нужны доли в квартире?
Данный способ владения недвижимостью возможен при разводе, при получении наследства.
- Если говорить о Москве, то большинство долей приобретается с целью московской прописки.
Если собственник владеет долей не менее 1/10, он имеет право быть прописан в Москве. На практике о проживании в таких случаях, как правило, не идет речь, но фактически собственник имеет право на пользование всей квартирой.
Возможно ли прописать на свою долю в квартире?
Следовательно, если один из собственников захочет продать долю, то могут быть сложности с определением местонахождения собственников, которые приобрели квартиру с целью прописки в Москве, если собственник прописан, но не проживает в квартире. Необходимо учитывать, что собственник может приобретать долю в квартире с этой целью не только в Москве, но и любом другом городе. Продавцу доли в такой квартире нужно быть предельно аккуратным.
Как продать долю в однокомнатной квартире?
Продать долю в однокомнатной квартире можно по тому же принципу. Сначала предлагаем другому собственнику купить долю в квартире. Если через месяц он не дает ответа или не соглашается, тогда собственник может продать долю любому постороннему лицу.
Как продать долю в двухкомнатной квартире?
Что касается двухкомнатной квартиры, здесь процедура та же самая: второй собственник извещается письменно о вашем намерении продать долю; если он не соглашается, у вас есть право искать покупателя.
- Следует учесть, что при продаже доли она существенно потеряет в цене.
Поэтому лучше постараться договориться с другим собственником, продать квартиру дорого целиком, а деньги поделить пополам.
- Найти покупателя на долю будет не так просто. Обычно долю выкупают сомнительные фирмы, которые потом ведут переговоры с остальными собственниками о продаже всей квартиры по цене ниже рыночной.
Предположим, вам необходимо продать 1/2 долю в двухкомнатной квартире. Стоить 1/2 часть будет 1/2 стоимости квартиры, поделенная на 1,5, например, если квартира стоит 6 000 000 млн. руб., то доля 1/2 будет стоить 6 000 000 млн. : 2:1,5=1 500 000 руб. Если же Вы будете продавать квартиру целиком, то Вы получите 3 000 000 млн. руб. от продажи доли, что более выгодно, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет значительно, легче, чем отдельную долю.
- Также учтите, что выделить 1/2 в двухкомнатной квартире в квадратных метрах невозможно. Через суд можно определить право пользование помещением, если не удается договориться на словах, какой комнатой будет пользоваться тот или иной собственник.
Какие существуют пути совершения сделки при продаже 1/2 части в двухкомнатной квартире?
- Если вы в хороших отношениях с другим собственником, можно продать квартиру целиком и получить общую прибыль от продажи квартиры, поделив ее на пополам с другим собственником.
- Если договориться с собственником не получилось, он не отвечает на ваши извещения, бойкотирует их, не дает нотариально заверенного отказа, тогда поступить можно следующим образом. Продаете 1/2 часть в двухкомнатной квартире постороннему лицу. Однако такая сделка может быть оспорена в суде, если второй собственник докажет, что не получал письменного извещения.
- 1/2 часть в двухкомнатной квартире можно продать через дарение, но такая сделка может быть недействительной, если выяснится, что фактически осуществлялась купля-продажа.
- Более надежная сделка – залог, которую продавец берет у покупателя. Залог равен стоимости доли. В подтверждение исполнения долговых обязательств продавец передает свою часть в квартире. Затем регистрируется договор, по которому долг прощается, а доля переходит во владение покупателя. И залог, и договор в этом случае надо регистрировать. Эта схема подходит для продажи доли любого размера.
- При продаже не только 1/2 части в одно- или двухкомнатной квартире, но и любой доли в любой квартире, у собственников, не согласившихся выкупить продаваемую долю, есть опасность, что доля будет продана квартирным рейдерам. Особенно это опасно в Москве и других крупных городах, где квадратный метр стоит дорого. Продажа доли рейдерам грозит тем, что проживающие в квартире будут испытывать настоящий «квартирный ад». Рейдерам необходимо добиться, чтобы оставшиеся доли в квартире были проданы им по низкой цене, и они этого добьются, делая жизнь собственников невыносимой. При этом рейдерам будет абсолютно все равно, кто проживает с ними: нормы морали здесь никого не интересуют. Поэтому и продавцу, и другим собственникам следует посоветовать все же попытаться договориться, иначе, если квартира попадет в руки к рейдерам, «жизнь медом не покажется».
Как продать долю в квартире с несовершеннолетним ребенком?
- Очень часто встает вопрос о продаже доли в квартире, где есть несовершеннолетний ребенок. При этом к совершению сделки подключаются органы опеки. Продать такую проблемную квартиру, где есть доля несовершеннолетнего ребенка, сложно, но можно. В первую очередь, следует позаботиться о том, где будет прописан несовершеннолетний ребенок после продажи жилья. При этом для несовершеннолетнего ребенка доля в новой квартире должна быть не меньше предыдущей. Поэтому прежде чем продать долю в приватизированной квартире, где есть несовершеннолетний собственник, посетите органы опеки. Органы попечительства могут иметь свое представление о том, насколько соответствуют новые условия проживания для несовершеннолетнего ребенка. Если органы опеки дали согласие, сделку можно продвигать дальше.
- Если в квартире есть несовершеннолетний собственник, т.е. доля приватизирована на него, то разрешение органов опеки на продажу обязательно. Если несовершеннолетний ребенок просто проживает в квартире или прописан, разрешение не обязательно, но риэлторы стараются все-таки иметь его на руках для доказательства чистоты сделки. Этот момент тоже следует иметь в виду.
Где может быть выделена доля для несовершеннолетнего ребенка?
В квартире у бабушки, дедушки или любого другого родственника, где ребенок может быть прописан. Если всеми дольщиками продается квартира и покупается новое жилье, то при совершении сделки по купле-продаже для ребенка можно выделить долю в новой квартире. Главное, чтобы эта часть была не меньше предыдущей.
Рассмотрим еще один часто встречаемый вопрос. Как продать долю в ипотечной квартире?
На самом деле, продать долю в ипотечной квартире не столь сложно, как порой кажется. Чаще всего, ипотеку берут молодые семьи. Вопрос о продаже ипотечной квартиры встает, как правило, при разводе.
- При этом каждый из супругов может потребовать либо половину средств, выплаченных по кредиту, либо 1/2 часть в ипотечной квартире.
Банку абсолютно не интересно, какие отношения существуют между супругами, поэтому он может обязать их обоих выплачивать оставшийся долг по ипотечной квартире, разделив его пополам. Решение вопроса зависит и от платежеспособности супругов. Продать свою долю в ипотечной квартире до погашения ипотеки невозможно, поскольку банк не даст на это разрешение. Один из вариантов – перезаключить договор по ипотеке на нового дольщика, которым может выступить один из супругов.
Видео — Как делится ипотечная квартира при разводе?
Какие есть варианты решения проблемы, если необходимо продать долю несовершеннолетнего ребенка, чтобы сделать взнос по ипотеке?
Ребенка можно прописать и предоставить долю в квартире какого-либо родственника. Полученные от продажи квартиры (после выплаты кредита) деньги потратить на приобретение жилья для ребенка, а остальную сумму использовать как взнос для ипотечной квартиры. В любом случае, несовершеннолетний собственник должен сначала получить долю в квартире не меньше той, которая была ему выделена. Выделить долю в ипотечной квартире несовершеннолетнему ребенку практически нереально, ни один банк на это не пойдет, так как потом не сможет в случае не выплаты ипотечного кредита реализовать Вашу квартиру.
Итак, продать свою долю в квартире без согласия другого собственника невозможно. При этом не имеет значения, прописан он в квартире, проживает в ней или нет. Необходимо письменно известить другого собственника, получить от него письменное разрешение на продажу или согласие купить продаваемую долю. Только если вы предприняли все меры, можно продавать долю постороннему лицу.
Продажа или покупка доли в квартире является одной из наиболее сложных юридических сделок, так как имеет огромное количество рисков, которые в процессе оформления договора «купли-продажи» необходимо предусмотреть. Сюда можно отнести право преимущественной покупки, проблему регистрации нового собственника по месту жительства и т.д. Без проблем с оформлением документов можно купить однокомнатную квартиру от vyborstroi.ru в Воронеже в новостройке.
Данные вопросы мало раскрыты в интернете и требует более подробного объяснения для юридически слабо подкованных людей. Главное побуждение статьи - это улучшение правовой осведомленности граждан РФ.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или более человек, принадлежит им на праве долевой или совместной собственности. Совместная собственность - это, к примеру, квартира приобретенная супругами в браке и оформленная на одного из них. И хотя в свидетельстве о собственности данный титул принадлежит только одному человеку, без удостоверенного нотариусом разрешение второго участника брака, право распоряжение полностью ограничено.
Долевая собственность - это часть в праве собственности на недвижимость. Она записывается форме дроби (например, 1/2, 1/3,1/10 и т.д.). Долевую часть невозможно увидеть в прямом смысле, так как она определяет лишь право, а не определенную жилищную площадь.
Совместную собственность можно переоформить в долевую. Например, все те же супруги могут заключить брачный договор, в котором предусмотреть разделение совместно приобретенной квартиры на две долевой части (1/2).
При продаже доли в квартире нужно учитывать, что право преимущественной покупки принадлежит другим собственникам. Т.е. перед продажей долевой части третьему лицу, необходимо добиться согласия остальных собственников. Оно выражается в форме письменного отказа или бездействия после получение письменного предложения продажи.
Письменное предложение отправляется письмом с уведомлением на адрес второго собственника. В нем указывается информации о желании продажи части, ее стоимость и другие условия. Если в течение одного месяца не поступит ответ, то это приравнивается к отказу от покупки. При этом очень важно сохранять почтовую опись, квитанцию оплаты почтовых услуг и уведомление, так как они являются доказательством отсутствия каких-либо нарушений прав второго собственника. Также, доля должна быть продана на тех же условиях и по той же цене, что были изложены в письме. Исключением является увеличение цены.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
1. Извещение других собственников о продаже своей долевой части. В соответствии с ГК РФ продажу можно осуществить только по истечению одного месяца с момента извещения. Отказ или бездейственность собственников позволяют заключить договор «купли-продажи» с третьим лицом.
2. Продажа долевой части. Договор «купли-продажи» должен содержать такие реквизиты, как ФИОучастников сделки, паспортные данные, адрес квартиры, номер дома, жилищная площадь и цена. Также процесс передачи и приема собственности должен быть отражен в передаточном акте, который подписывается продавцом и покупателем. Все должны иметь соответствующее нотариальное заверение.
3. Регистрация в Росреестре. Для регистрации права собственности понадобятся следующие документы: оригиналы договора и акта приема-передачи (3 экземпляра), заявление обоих участников договора «купли-продажи», документы, подтверждающие отказ других собственников от права преимущественной покупки, паспорта удостоверяющие личности участников договора и другие документы, предусмотренные статей 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Документы для регистрации в Росреестре, можно подать напрямую, через МФЦ или в электронном виде на официальном сайте. За регистрацию предусмотрена госпошлина в размере 2 тысяч рублей.
Как продать долю в квартире второму собственнику?
Все довольно просто. Необходимо отправить письменное предложение по почте или в устной форме согласовать продажу со вторым собственником. После обсуждение условий и цены, можно приступить к оформлению документов.
В случае продажи второму собственнику, первый шаг, описанный в пошаговой инструкции, полностью опускается.
Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?
Нередки случаи, когда доля в квартире принадлежит ребенку и любые операции с ней можно осуществлять только за согласием органа опеки, которые к продаже доли несовершеннолетнего в квартире относятся довольно предвзято. Поэтому необходимо предоставить доказательства того, что для ребенка была выделена доля в другом жилье и его жилищные условия не будут ухудшены. После получения соответствующих разрешений, можно осуществлять все действия, начиная с первого шага в вышеописанной инструкции.
Доказательством того, что жилищные условия ребенка не нарушаются, может служить открытый на его имя банковский счет, на который поступят денежные средства.
Как продать долю в квартире без согласия собственников?
Наиболее действенный способ продажи долевой части квартиры без согласия собственников - это отправка письменных предложений. Если письменное предложение было проигнорировано, можно смело приступать к процессу продажи (при условии, что присутствуют все необходимые доказательства, описанные в первом подзаголовке).
Иногда собственники могут быть категорически против продажи и даже пытаются оспаривать это в судовых учреждениях. Если все действия продающего сделаны в рамках закона, то суд отклонит какие-либо претензии.
Если место нахождения собственника неизвестно, то письменное предложение необходимо отправлять по последнему адресу, где он проживал. Для него также действует срок в один месяц, по истечению которого можно осуществлять любые действия связанные с продажей.
Итоги
Данная статья составлена на основе действующего законодательства Российской Федерации. Все нормативно-правовые акты предусматривают решения тех или иных вопросов. Иногда собственники преднамеренно затягивают процесс продажи, подают бесчисленные судовые заявления и т.д. Если действовать в рамках законодательства, то всего этого можно избежать.
Подпишитесь на нас
Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.
Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из .
Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.
Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.
Процедура продажи доли в квартире: новый закон
Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.
Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.
Как продать по закону долю в квартире?
ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:
- собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
- в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья . Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
- если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.
Список необходимых документов
Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:
- письменный отказ всех содольщиков от покупки;
- при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
- свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
- технический паспорт из БТИ;
- кадастровый паспорт;
- письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
- документы, удостоверяющие личность сторон;
- согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
- собственно договор купли продажи доли в квартире.
Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.
Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.
Налогообложение
Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.
Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.
Рассмотрим на примере:
Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:
(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей
Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.
Квартирой, находящейся с личной собственности, допустимо распоряжаться по своему усмотрению. Но продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между собственниками. Частыми причинами их бывают вопросы, связанные с разделом жилой площади. В приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами жилплощади.
Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей частей в общей квартире. Можно ли продать долю без согласия других? Как это сделать в 2018 году законным путем?
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации. Но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю каждого. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать,
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Законодательная база
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников . Здесь же изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить так же в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении сделки (пункт 3 ст.250 ГК).
Согласно норм ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется скорее человек, купивший эту часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи должен покупателем стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.
Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности поступить, как того требует законодательство.
Тогда остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание проживать со вторым собственником совместно или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа . Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем оказывается, что продавец сумму не возвращает и залог переходит в счет ее погашения.
Пошаговая инструкция
Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.
Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.
Следует отметить, что с 1 января 2017 года владелец доли может уведомить остальных сособственников о том, что намерен совершить сделку, через электронное объявление в сети Интернет.
Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.
После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация об участниках с указанием паспортных данных, а также цене и предмете сделки. К последнему относится указание на размер доли в объекте и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).
Такая сделка подлежит обязательному заверению у нотариуса.
Сторонами купли-продажи подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.
Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.
Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:
- заявления каждой из сторон сделки,
- оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом,
- подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли,
- паспорта сторон сделки,
- если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей.